명동부동산 중개대상물확인설명서 작성방법 및 상가점포(비주거용) 중개대상물확인설명서 서식안내

명동부동산 중개대상물확인설명서 작성방법 및 상가점포(비주거용) 중개대상물확인설명서 서식안내

오늘은 부동산중개시 반드시 작성교부해야하는 중개대상물확인설명서에 대해서 알아보겠습니다.

01. 중개대상물 확인설명서란 무엇인가

중개대상물확인설명서란 중개업자가 중개를 완성하여 거래계약서를 작성하는 경우 확인설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에 교부하여야 하는 부동산 중개실무에서 가장 중요한 부분이라 하겠습니다. 이때 작성하는 것이 별지 제20호 ~ 제20호4 서식 별지인 중개대상물확인설명서는 중개업자에게 확인설명서를 작성하여 교부하도록 한 것은 확인설명의무의 이행여부를 확인하고 후일 분쟁의 발생을 대비하여 그 증빙서류로 하여 그 책임관계를 명확히 하기 위한 것입니다.

중개업자가 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 부담하게 되는데 그 손해를 입증하는 서면 중에 중요한 것이 바로 중개대상물확인설명서라 할 수 있겠습니다. 만일 중개대상물확인설명서에 권리관계나 공법상 이용제한 및 거래규제 등 법정의 기재사항을 충실히 기재하였다면 이를 근거로 하여 중개업자는 손해배상책임을 면할 수 있으므로 중개업자에게도 중요한 서면이라 할 수 있습니다.

중개대상물확인설명서는 국토교통부령에 정해져 있으므로 중개업자는 이를 이용하여 조사 확인한 사항을 알맞게 기재하여야 하는 의무를 가지게 되는 것입니다.

02. 중개대상물 확인설명서 서식의 특징

1. 중개대상물확인설명서는 국토교통부령에 규정되어 있는 중개대상물확인설명서 서식을 총 4가지가 국문용과 영문용으로 구성되어 있습니다.

가) 중개대상물확인설명서(1)(주거용 건축물) : 별지 제20호 서식

나) 중개대상물확인설명서(2)(비주거용 건축물) : 별지 제20호의2 서식

다) 중개대상물확인설명서(3)(토지) : 별지 제20호의3 서식

라) 중개대상물확인설명서(4)(입목,광업재단,공장재단) : 별지 제20호의4 서식

03. 상가점포전용 중개대상물확인설명서(2)(비주거용건축물)

상가점포는 중개대상물확인설명서(2)(비주거용건축물) 별지 제20호의2 서식에 따라 작성 교부됩니다.

일단 서식이 어떻게 생겼는지 매우 궁굼한데요~ 샘플서식을 다음과 같이 올려드립니다.

04. 중개대상물확인설명서 작성방법(비주거용 건축물)

< 중개대상물확인설명서 작성일반 >

1. "[ ]" 있는 항목은 해당되는 "[ ]" 안에 V로 표시합니다.

2. 세부항목 작성시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 "별지참고"라고 적습니다.

< 중개대상물확인설명서 세부항목 >

1. "확인설명자료" 항목의 "확인설명 근거자료 등"에는 중개업자가 확인설명과정에서 제시하는 자료를 적으며, "대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항"에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출 여부와 (동그라미8) 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항부터 (동그라미10) 벽면의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적습니다.

2. (동그라미1) 대상물건의 표시부터 (동그라미7) 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 중개업자가 확인한 사항을 적어야 합니다.

3. (동그라미1) 대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적습니다.

4. (동그라미2) 권리관계의 "등기부기재사항"은 등기사항증명서를 확인하여 적습니다.

5. (동그라미3) 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 "건페율 상환 및 용적률 상한"은 시군의 조례에 따라 적고, "도시군계획시설", "지구단위계획구역, 그 밖의 도시군관리계획"은 중개업자가 확인하여 적으며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다. (임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다.)

6. (동그라미6) 거래예정금액 등의 "거래예정금액"은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, "개별공시지가" 및 "건물(주택)공시가격"은 중개사 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다. (임대차계약의 경우에는 "개별공시자가" 및 "건물(주택)공시가격"을 생략할 수 있습니다.

7. (동그라미7) 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 [지방세법]의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).

8. (동그라미8) 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리에 관한 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, [상가건물임대차보호법]에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수 등)을 적습니다.

*임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월단위 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.

9. (동그라미9) 내외부의 시설물 상태(건축물), (동그라미10) 벽면은 중개대상물에 대하여 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적고, (동그라미9)내외부의 시설물상태(건축물)의 "그 밖의 시설물"은 상업용은 오수, 정화시설용량, 공업용은 전기용량, 오수정화시설용량, 용수시설 내용을 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적습니다.

10. (동그라미11) 중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역의 "중개수수료"는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, "산출내역"은 "거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월단위차임액 * 100) * 중개수수료 요율"과 같이 적습니다. 

11. 공동중개시 참여한 중개업자(소속공인중개사를 포함합니다.)는 모두 서명 및 날인하여야 하며, 2명을 넘는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다.

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끝으로 중개대상물확인설명서는 위에서 말한대로 4가지 서식이 있습니다.

부동산중개실무에서는 가장 중요한 서식이며, 중개완성이후 즉 계약이후 예기치 않은 문제나 분쟁이 발생하였을 경우를 대비하여 그 책임소재에 대한 부분으로 이어지기 때문에

중개업자는 반드시 법정확인사항을 확인하여 설명 작성 교부하게 되어 있으며, 중개의뢰인 역시 중개대상물확인설명서를 통해서 해당 중개대상물에 대한 사항들을 확인할 수 있게 됩니다.

자, 오늘은 중개대상물확인설명서 서식중에서 상가점포 중개실무에서 사용되는 중개대상물확인설명서(2)(비주거용 건축물)에 대해서 알아봤습니다.

부동산거래는 반드시 꼬옥 부동산중개업자와 거래하여 재산보호의 안전을 도모하시길 바랍니다.

명동부동산은 대한민국 부동산거래의 파수꾼으로써 항상 여러분과 함께 합니다.^^