부동산중개계약 및 일반중개계약, 전속중개계약, 독점중개계약, 공동중개계약, 순가중개계약의 중개계약별 의미

부동산중개계약 및 일반중개계약, 전속중개계약, 독점중개계약, 공동중개계약, 순가중개계약의 중개계약별 의미

오늘은 중개계약의 개념들에 대해서 알아보겠습니다.

먼저, 중개계약의 개념부터 설명드리면

중개계약이란 의뢰인이 중개업자에게 토지, 건물 기타 토지의 정착물에 대한 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위에 대한 중개행위를 의뢰하고 그 목적인 중개완성에 대하여 보수를 지급할 것을 약속하는 합의를 말합니다.

중개계약은 일반중개계약, 전속중개게약, 독점중개계약, 공동중개계약, 순가중개계약으로 분류할 수 있으며, 중개의 독점성 유무에 따라 일반중개계약과 전속중개계약, 독점중개계약으로 구분할 수 있습니다. 또한 일반중개계약 및 전속중개계약 그리고 독점중개계약 등을 체결한 중개업자가 중개이뢰인과 별도로 중개보수(중개수수료 등) 지불 방법에 대한 약정을 할 수 있습니다. 중개보수(중개수수료 등) 지불방법에 따른 중개계약은 순가중개계약, 정가중개계약, 정률중개계약으로 분류됩니다.

01. 일반중개계약

중개의뢰인이 불특정 다수의 중개업자에게 경쟁적으로 중개를 의뢰하고 그 중 가장 먼저 중개를 완성시킨 부동산중개업자가 보수청구권을 행사할 수 있는 계약형태입니다.

특징

1. 일반중개계약은 공인중개사법에 명문의 규정을 둔 중개계약으로서 우리나라의 일반적 관행으로 가장 많이 행하여지는 중개계약의 형태입니다.

2. 일반중개계약은 중개계약서를 서면으로 작성할 의무가 없으므로 대부분 구두로 체결되므로 중개업자와 중개의뢰인 간의 분쟁발생이 많이 야기됩니다. 따라서 법률관계가 복잡하다고 볼수 있습니다.

3. 일반중개계약은 중개업자의 보수 확보가 곤란합니다. 즉, 중개업자는 중개완성을 위하여 지출한 노력이나 시간비용 등에 대한 보상을 받을 수 없으며, 의뢰인이 직접거래를 하거나 타 중개업자가 거래를 완성한 경우 보수청구권을 행사 할 수 없게 되기 때문입니다. 따라서, 중개업자는 최선의 노력을 경주하지 않으며 책임의식이 희박하기 때문에 중개업자의 적극적인 중개활동을 기대하기 어렵습니다.

4. 일반적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 정보공개를 꺼리고, 빨리 거래를 성사시켜 수수료를 받으려 하므로 거래가격이 정상적인 가격보다 낮게 형성될 가능성이 매우 높습니다. 

5. 결국 일반중개계약은 중개업자는 보수의 보장이 없고, 중개의뢰인은 중ㄹ개업자의 책임중개를 기대하기 어려우므로 중개업자와 중개의뢰인 모두에게 불리한 계약이라고 할 수 있습니다.

02. 독점중개계약

독점중개계약이란 특정한 중개업자에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약형태로서 일단 중개계약이 체결되면 중개외뢰받은 내용의 거래계약을 누가 성립시키느냐에 관계없이 독점중개계약을 한 중개업자가 그 중개수수료를 받게 됩니다. 독점중개계약은 당사자간 합의로 자유롭게 약정할 수 있습니다.

특징

1. 독점중개계약이 다른 중개계약과의 특별한 차이점이 있는 것은 중개업자에게 확실한 보수청구권이 보장되는 데 있습니다.

2. 독점중개계약에서는 독점중개의뢰인이 독점중개계약기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래계약을 체결한다 하더라도 중개업자에게는 보수를 지급하여야 합니다. 계약기간 안에 거래가 성사되면 보수를 보장받을 수 있으므로 중개업자는 마음 놓고 돈과 노력을 들여 광고나 공개 또는 안내를 할 수 있는 매우 큰 장점이 있습니다.

3. 중개업자가 독점판매권을 획득하면 최선의 노력을 경주해 주므로 중개완성이 조기에 이루어질 가능성이 매우 큽니다.

4. 국내에서는 독점중개계약이 이제 시작단계이지만 미국에서는 일반적으로 행해지는 계약형태이며 미국 부동산중개업협회(NAR)가 적극 권장하는 계약형태입니다. 

03. 전속중개계약

전속중개계약은 독점중개계약처럼 특정중개업자에게 독점적으로 중개를 의뢰하는 계약이지만, 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래를 한 경우에는 중개수수료를 청구 할 수 없는 계약입니다. 전속중개계약도 공인중개사법에 명문 규정을 둔 중개계약의 한 형태입니다.

특징

1. 전속중개계약은 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방에게 직접 거래했을 경우는 중개업자는 보수를 받을 수 없습니다. 독점중개게약이나 전속중개계약의 경우 한 사람에게 독점적으로 중개권한이 부여된다는 점이 특징입니다.

2. 독점중개계약과 마찬가지로 중개업자는 적극적인 중개활동을 펼칠수 있으며 이에 따라 빠른 거래성사를 완성시킬 수  있는 장점이 있습니다.

04. 공동중개계약

공동중개계약이란 중개업자의 단체 또는 부동산거래센터 등에 중개를 의뢰하면서 2인 이상의 중개업자들의 공동 활동에 의하여 거래의 알선을 하도록 의뢰하는 계약형태를 말합니다.

부동산거래정보망을 통한 중개활동이 보편적인 사례이며, 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다.

1인의 중개업자에게만 중개권을 부여하는 독점중개계약이나 전속중개계약를 전제로 그 정보를 널리 공개하여 보다 쉽게 중개를 완성시키기 위해 중개업자가 중개업자 단체 또는 부동산 유통센터 등에 거래의 알선을 의뢰하고 정보 공개에 따라 매물 등의 정보를 알게 된 자와 이들과 함께 공동으로 거래를 알선하여 중개를 완성하는 계약이라 볼 수 있습니다.

2. 부동산거래정보망 등 정보유통기구 등을 매개로 하여 2인 이상의 중개업자의 공동활동에 중개를 의뢰하는 형태입니다.

3. 공동중개계약은 여러 사람의 공동 활동이 이루어지므로 시간과 비용이 절약되고 신속한 중개완성이 가능하며, 중개업의 조직화와 능률화에 기여할 수 있는 이상적인 형태라 볼 수 있습니다.

05. 순가중개계약

순가중개계약이란 중개의뢰인이 중개대상물의 매도 매수가격을 사전에 중개업자에게 제시하고 그 금액을 초과하거나 미달하여 거래계약을 성립시킨 경우에 그 초과액 또는 미달액 전액을 중개업자의 보수로 취득하는 것을 인정하는 중개계약이라 합니다.

순가중개계약은 중개보수(중개수수료 등)가 지나치게 과다해지거나 수수료수입의 확대를 목적으로 중개업자와 중개의뢰인 간의 담합에 의한 가격조작 우려가 있습니다. 공인중개사법에 순가중개계약체결 자체를 금지한다는 명문규정이 없으며, 과거서 부터 관행상 실무에서 많이 사용하는 방식입니다. 다만, 지치칠 정도의 가격변질 등으로 인하여 부동산중개계약의 선진화 물결에는 맞지 않는 과거의 중개계약이라 할 수 있습니다. 

오늘은 부동산중개계약에 종류와 그 의미를 알아봤습니다.