LTV 및 DTI 대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율 총부채상환비율 부채상환비율 부채비율

LTV 및 DTI 대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율 총부채상환비율 부채상환비율 부채비율

모두 같은 말입니다.

실무에서는 대출받는 입장과 대출을 해주는 입장에 따라 또는 사용기관마다에 따라 서로다른 언어를 사용하지만 모두 같은 뜻을 의미하는 LTV 담보인정비율과 DTI 부채상환비율을 의미합니다.

LTV는 통상 대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율로 실무에서 사용되며, 주택시장인 경우에는 주택담보인정비율로 주택을 담보하여 대출액을 산정할 때 쓰이기도 합니다.

LTV의 약자는 loan to value ratio 로 사용되는데 영어는 LTV 말 말로 더 이상의 설명이 필요없이 모든 설명이 한번에 끝나는데 우리나라의 경우는 왜이리 같은 말을 가지고 용어가 다양한지 .... 외국에서 사용되는 언어를 우리나라말로 순화하여 사용하다보니 이렇게 많은 용어가 나온게 아닌가 싶습니다.

1. LTV : Loan To Value ratio

LTV  =  부채잔금(융자액)  /  부동산가치(총투자액=매매가액)

LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율)은 부동산투자분석 기법 중 하나인 비율분석법에서 사용되는 것으로 통상 대부비율이라 하며, 투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 현금흐름을 여러 비율로 분석한 비율들을은 투자계획이나 수익성 제고를 위한 유용한 수단이 될 수 있습니다. 또한 비율분석 수단으로 흔히 쓰이는비율은 투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 산정되는데, LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율)는 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말하며, 저당비율이라고 흔히 사용됩니다.

가) LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율) 비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 어렵습니다.

나) LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율) 비율은 DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)과 밀절한 관계가 있어 LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율) 비율이 높을수록 DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)비율도 급격히 증가하게 됩니다.

일반적으로 부동산 주택시장에서 많이 사용되는 용어이기 때문에 주택담보인정비율이란 말도 많이 사용됩니다.

간단하게 계산하면 시세가 1억짜리아파트의 LTV 60%라면 6천만원까지 대출이 가능하다는 얘기입니다.

2. DTI : Debt To Income

부채비율  =  타인자본(저당)  /  자기자본(지분)

DTI  =  (해당대출의 연간원리금상환액 + 기타부채이자상환액 )  /  연간총소득

DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)는 금용부채의 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는데 사용됩니다. 금융기관에서 사용하고 정부정책에서 규제하는 형태이며, 부채상환비율 또는 총부채상환비율 간단하게 부채비율이라합니다. LTV와 마찬가지로 DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)도 우리나라의 순환된 표현이 참 많이 있습니다.

DTI (총부채상환비율 부채상환비율)이 낮을수록 자신의 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력이 당연히 높다는 의미입니다. DTI규제는 소득수준에 따라 갚을 수 있는 만큼만 대출해주는 규제로서 DTI 40%로 적용될 경우 연소득 4천만원의 차입자가 원금고 이자를 합해 1년에 갚을 돈이 1,600만원을 넘지 않는 한도내에서만 돈을 빌려준다는 것을 의미합니다.

LTV와 DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)는 위에서 언급한대로 밀접한 관계가 있는데 그 부분에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

01. LTV와 DTI의 관계

LTV와 DTI의 관계를 설명하자면 간단한 예를 통해 알아보는게 좋겠지요~

예1) 부동산가치의 담보평가금액 1억, 용자액 6천인 경우

LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율) = 6천 / 1억 = 60%

너무도 간단하지요^^ 

LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율)는 금용권에서 또는 정부규제를 하기 때문에 간단히 각 지역별로 간단히 산출해볼 수 있습니다.

이번에는 위의 사항을 가지고 DTI (부채비율 총부채상환비율 부채상환비율)를 따저보겠습니다.

먼저 부채비율 = 6천 / 4천 = 150%

따라서, 간단한 표가 나오게 됩니다.

LTV : 20%는  ->  부채비율 : 25%

LTV : 50%는  ->  부채비율 : 100%

LTV : 80%는  ->  부채비율 : 800%

LTV : 100%이상  ->  부채비율 : 무한대

---

예2) LTV(부동산담보인정비율) 60%, DTI 40%인 경우

부동산가치의 담보평가금액 5억, 투자자의 연간소득 5천, 다른사업영역에서의 대출이자 연간 800상환, 연간저당상수 0.1

위 내용을 토대로 최대 대출가능액을 계산해 보면 다음과 같습니다.

1. LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율)는 60%임으로 부동산가치 5억을 계산하면 최대 3억까지 대출받을 수 있는데 LTV비율만 본다면 최대 대출가능액은 기존사업대출을 포함하여 최대 3억이 됩니다.

3억 = 0.6 * 5억

2. DTI (총부채상환비율 부채상환비율) 는 40%임으로 부동산가치 5억을 계싼하면 대출원리금 상환한도액은 최대 2억까지 됩니다.

그러나 기존사업대출의 이자상환액이 800만원임으로 당해 대출원리금 상환한도액은 2천에서 8백을 뺀 1200만원이 됩니다.

기타부채상환이자와 원리금상환액을 더한액에 연소득인 5천을 으로 나뉘어 주면 DTI (총부채상환비율 부채상환비율)를 통한 부동산을 담보로 대출가능한 금액은 1200만원 / 0.1 = 1억2천이 되게 됩니다.

LTV(대부비율 저당비율 융자비율 담보인정비율 주택담보인정비율)를 적용한 치대 출가능금액은 3억

DTI (총부채상환비율 부채상환비율)를 적용한 최대 대출가능금액은 1억2천

따라서 위 두가지 요건을 모두 만족시키는 최대 대출가능액은 1억2천만원이 되게 됩니다. 

오늘은 LTV와 DTI에 대해 알아봤습니다.

부동산대출과 관련된 상담은 명동부동산과 함께 하세요^^