[명동부동산] 경매 법원경매 및 공매 정보, 부동산경매 절차 부동산 경공매 차이 그리고 경매수수료
오늘은 부동산경매 및 공매에 관한 전반적인 사항들에 대해 알아보겠습니다.
특히 경매와 공매의 차이를 아는 것이 중요하며, 경매절차상 진행과정에서 해야하는 것들 및 실무에서 적용되는 사례 등등에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
01. 부동산 경매 및 공매 기본 구조 |
1. 광의경매에는 공경매와 사경매가 존재합니다.
1.1공경매
1.1.1 협의경매
1.1.1.1 강제경매
1.1.1.2 임의경매
여기까지는 법원에서 진행합니다.
1.1.2 공매
1.1.2.1 수탁부동산공매
1.1.2.2 유입부동산공매
1.1.2.3 압류부동산공매
여기까지는 한국자산관리공사에서 진행합니다.
1.2사경매
미술품 및 유품 등
사경매시장에서 진행합니다.
오늘 얘기하고자 하는 부분은 사경매를 제외한 부동산경매 및 공매에 대해 알아볼 것이기 때문에 이 부분에 대해 구체적으로 설명해 보겠습니다.
일반적으로 경매라 함은 매도인이 다수의 매수희망자에게 매수의 청약을 하게 하고 그 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 말하는데 법원경매는 [민사소송법] 및 [민사집행법] 에 근거하여 진행됨을 참고하시길 바랍니다.
근거법률 관련 참고사항
[민사소송법] 에 근거한 경매사건은 2002년 7월1일 이전에 경매신청한 사건으로서 이경우 경매참가자는 매수신청금액의 10분의 1을 보증금으로 납부해야 했습니다. 하지만 2002년 7월1일 이후에 실시된 [민사집행법]에 의하여 경매에 참가하는 자는 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부하여야 함을 잊지마세요^^
02. 부동산 법원경매 |
법원경매는 강제경매와 임의경매로 구분되는 것은 위에서 언급하였습니다.
강제경매는 집행권원을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 부동산을 알류한 후 매각시켜 그 매각 대금에서 금전 채권의 만족을 얻는 강제 집행을 말합니다.
임의경매는 담보물권(유치권, 질권, 저당권), 담보가등기, 전세권 등이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매입니다.
03. 부동산 법원경매 진행절차 |
1) 경매신청 및 경매결정, 등기총탁 = 경매개시결정
2) 배당요구의 종기 결정공고 = 입찰실시
3) 법원의 매각준비 = 경락허가
4) 매각 및 결정기일의 공고 (경매참가준비, 물건자료열람, 등기부의확인, 물건현장조사)
5) 매각실시 (보증금 납부)
6) 매각허가 및 불허가 결정 (항고제기 등)
7) 대금납부(소유권취득)
8) 배당 및 소유권이전등기
9) 인도명령
10) 명도소송
위의 순서대로 법원경매는 진행됩니다.
여기서 중요한 것은 5번 매각실시에 유찰이냐 낙찰이냐에 따라 유찰시 새매각형태로 진행되는데 저감률이 적용되는 점을 반드시 아셔야 합니다.
하지만 6번의 매각허가 및 불허가 결정에서 불허가시에는 동일하게 새매각이 진행되는데 여기서는 저감률이 적용되지 않는 점이 바로 차이가 되겠습니다.
실무에서 매우 중요한 부분이니 반드시 알고 계셔야 합니다.
04. 부동산 법원경매 소멸주의 인수주의 |
아마도 법원경매에서 가장중요한 포인트가 소멸주의이냐 인수주의이냐일 것입니다.
어떤 주의냐에 따라 매각금액이 달라지고 또한 여기서 해당 주의를 몰라 재산상 손해를 보시는 분들이 많이 때문입니다.
오늘 설명중인 법원경매시 소멸주의와 인수주의에 대해 정확히 암기하시고 재산상 손해를 입는 일이 없도록 하시길 바랍니다.
가장 좋은건 부동산 중개업자에게 부동산 법원경매 매수신청대리를 맡기시는게 제일 안전하고 가장 현명한 선택이라고 판단됩니다.
< 권리분석상 소멸주의 및 인수주의 >
1. 소멸주의
가) 저당권, 근저당 압류, 가압류, 담보가등기
나) 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권 중 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 전세권
다) 말소기준권리보다 뒤에 설정된 용익물권 등
1. 지상권
2. 임차권
3. 주택의인도 + 전입신고한 주택임차권
4. 가등기, 가처분등기, 환매등기
라) 경매개시결정등기보다 늦게 경료된 위의 용익물권 등 상동 (1번, 2번, 3번, 4번)
2. 인수주의
가) 유치권, 예고등기, 법정지상권, 분묘기지권
나) 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차인
다) 말소기준권리보다 앞서 설정된 용익물권 등 소멸주의 상동(1번, 2번, 3번, 4번)
라) 경매개시결정등기보다 앞선 용익물권 등 (단, 그보다 앞선 담보물권이 없어야 함, 소멸주의 상동 1번, 2번, 3번, 4번)
소멸주의가 무엇인지 인수주의가 무엇인지 햇갈리시는 분들을 위해 간단히 설명하면 다음과 같습니다.
1. 소멸주의란
간단히 말씀드리면 경매낙찰을 통한 경락시 말소기준권리 밑에 있는 것들은 소멸한다는 의미입니다.
즉, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 경매신청기입등기, 압류는 경매가 종결되면 설정 순서와 상관없이 무조건 소멸하는 것입니다. 이들을 권리를 기준권리라 부릅니다.
또한 경매부동산에 여러 개의 기준권리가 설정되어 있다면 그 중에서 가장 먼저 설정된 기준권리를 말소기준권리라고 합니다.
말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 말소기준권리와 함께 소멸하므로 매수인이 인수하지 아니하며, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 매수인이 인수하야야 합니다.
소멸되는 권리들은 배당 순서에 따라 매각대금에서 배당을 받게 됩니다.
2. 인수주의란
간단히 말씀드리면 인수하는 것으로 생각하시면 됩니다. 매각대금에 포함되어 있지 않다는 의미입니다.
즉, 유치권, 에고등기, 법정지상권, 분묘기지권은 설정 순서와 상관없이 매수인이 인수합니다. 유치권자는 경락대금에서 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 다만, 별제권이 있을 뿐입니다. 따라서 매수인이 유치권을 소멸시키기 위해서는 매수인은 경락대금 외에 추가로 유치권자의 채권금액을 유치권자에게 지급하여야 하고, 예고등기는 현재 진행중인 소유권이전등기 청구소송이 종결되어야 소멸하게 됩니다.
05. 부동산 법원경매 배당순위 |
0순위 :
- 경매절차비용, 감정평가수수료, 필요비, 유익비, 제3취득자의 비용상환청구권
1순위 :
- 주택 및 상가건물임차인의 최우선변제권(소액임차인의 우선변제금)
- 근로기준법상 최종 3개월 임금채권 등
2순위 :
- 목적물에 부과 된 당해세(국세 및 지방세)
3순위 :
- 담보물권(저당권 등), 가압류
- 우선변제권(등기된 임차권 포함)
- 당해세 이외의 국세 및 지방세
위 사항 중 법정기일 순서에 따름
4순위 :
3개월 임금채권 등을 제외한 일반입금채권
5순위 :
각종 공과금(건강보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금 등)
6순위 :
일반채권(확정일자 없는 임차보증금채권 등)
06. 부동산경매 및 부동산공매 차이 |
1. 권리분석
- 법원경매 : 어렵다
- 압류공매 : 어렵다
- 비업무용공매 : 쉽다
2. 저감률
- 법원경매 : 통상 20%씩 인하
- 압류공매 : 10%씩 인하
- 비업무용공매 : 10%씩 인하
3. 명도책임
- 법원경매 : 매수인
- 압류공매 : 매수인
- 비업무용공매 : 매도인(한국자산관리공사)
4. 매각방법
- 법원경매 : 경매로만 매각(수의게약 불가)
- 압류공매 : 공매로만 매각(수의계약 불가)
- 비업무용공매 : 공매(수의게약 가능)
5. 사전명의변경(미등기전매)
- 법원경매 : 불가
- 압류공매 : 불가
- 비업무용공매 : 가능
6. 사전점유사용
- 법원경매 : 불가
- 압류공매 : 불가
- 비업무용공매 : 1/3이상 납부시 가능
7. 토지거래허가
- 법원경매 : 면제
- 압류공매 : 면제
- 비업무용공매 : 원칙적으로 허가받아야 함. 하지만, 3회이상 유찰시 면제
8. 농지취득자격증명
- 법원경매 : 필요
- 압류공매 : 필요
- 비업무용공매 : 필요
9. 소유권취득
- 법원경매 : 대금완납시
- 압류공매 : 1천만원이상 60일, 1천만원이상 7일
- 비업무용공매 : 분할납부 가능(6개월 ~ 최장 5년)
10. 장단점
법원경매 장점
공매보다 가격이 저렴하다.
토지거래허가가 면제된다.
법원경매 단점
권리분석이 복잡하고 분쟁소지가 많다.
매수인이 인수책임을 진다.
항고 등 변수가 많아 대금납부일 예칙이 곤란하다.
압류공매 장점
수탁공매보다 가격이 저렴하다.
토지거래허가가 면제된다.
압류공매 단점
권리분석이 복잡하다.
분쟁 및 위험성이 높다.
매수인이 인수책임을 진다.
비업무용공매 장점
장기할부 등 대금반부조건이 유리하다.
권리관계에 흠이 없어 권리분석이 용이하다.
매도인(한국자산관리공사)이 명도책임을 지므로 안전하다.
비업무용공매 단점
경매보다 다소 비싸다.
토지거래허가절차가 면제되지 않는다.
물량이 법원경매에 비해 적어 선택의 폭이 좁다.
기타 매수신청대리의 업무법위
법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개업자가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 다음의 행위를 할 수 있습니다.
1. 매수신청 보증의 제공
2. 입찰표의 작성 및 제출
3. 차순위매수신고
4. 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위
5. 공유자의 우선매수신고
6. 임차인의 임대주택 우선매수신고
7. 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위
마지막으로 매수신청대리인의 보수(수수료 및 실비)에 대해 설명드리겠습니다.
1. 상담 및 권리분석 수수료
- 50만원 안에서 당사자의 협의에 의하여 결정합니다.
- 단, 4개 부동산 이상의 일괄매각의 경우에는 3개를 초과하는 것부터 1부동산당 5만원의 범위안에서 상환선을 증액할 수 있습니다.
2. 매수신청대리 수수료
- 최고가매수신고인 또는 매수인으로 된경우 : 감정가의 1% 또는 최저매각가격의 1.5% 범위안에서 당사자의 협의에 의하여 결정합니다.
- 최고가매수신고인 또는 매수인이 되지 못한 경우 : 50만원 안에서 당사자의 협의에 의하여 결정합니다.
3. 실비
매수신청대리 대상물의 권리관계 등의 확인 또는 매수신청대리의 실행과 관련하여 발생하는 실비를 30만원 안에서 당사자의 협의로 결정합니다. 다만, 매수신청대리에 필요한 통상의 실비(확인설명을 위한 등기부 열람비용, 근거리 교통비, 식대 등)는 수수료에 포함되는 것으로 봅니다.
자, 오늘은 부동산경매 및 부동산공매에 대해서 알아봤습니다.